Mietminderung bei Schimmelbefall

Ja, Schimmel stellt einen Mietmangel dar

Schimmelbefall in Mietwohnungen gilt immer als Mangel, unabhängig von der Ursache. Baumängel sind oft der Grund, aber auch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten kann Schimmel verursachen. Nach Sanierungsarbeiten müssen Mieter ihr Lüftungsverhalten möglicherweise anpassen, um Schimmelbildung zu vermeiden. Wenn Schimmel bereits sichtbar ist, besteht definitiv ein Mangel. Aber auch die bloße Befürchtung, dass sich Schimmel ausbreiten könnte, kann als Mietmangel betrachtet werden, besonders wenn es bereits Feuchtigkeitsschäden gibt oder ein modriger Geruch vorhanden ist.

Was muss ich als Mieter machen

Wenn Mieter Anzeichen von Feuchtigkeit oder Schimmel in ihrer Wohnung bemerken, sollten sie dies unverzüglich ihrem Vermieter mitteilen. Dies ist gemäß § 536c Abs. 1 BGB Pflicht, um die Ausbreitung des Schadens zu verhindern. Als Vermieter bist Du dazu verpflichtet, die Mängelanzeige schnellstmöglich zu prüfen und gegebenenfalls geeignete Maßnahmen zu ergreifen.

Mieter haben das Recht, bei Vorliegen eines Mangels in der Wohnung die Miete zu mindern (§ 536 Abs. 1 S. 2 BGB). Allerdings muss der Mangel vorher ordnungsgemäß gemeldet worden sein, um dieses Recht geltend machen zu können. Der Mieter muss im Streitfall vor Gericht beweisen, dass er seiner Meldepflicht nachgekommen ist (BGH 05.12.2012 Az. VIII ZR 74/12).

Ob eine Mietminderung bei Schimmelbefall zulässig ist, hängt von der Ursache ab. Wenn der Mieter nachweislich für die Schimmelbildung verantwortlich ist, hat er kein Recht auf Mietminderung, auch wenn er den Befall gemeldet hat. Der Vermieter ist dennoch verantwortlich für die Beseitigung des Schadens, jedoch muss der Mieter in diesem Fall die Kosten dafür tragen.

Wann ist der Mieter für den Schimmel in der Verantwortung?

Dem Mieter obliegt die Sorgfaltspflicht für die Wohnung. Daraus ergibt such, dass er auch der Entstehung von Schimmel vorbeugen muss und entsprechende Maßnahmen einhalten oder einleiten muss, um Schimmel zu verhindern.

Heizen und Lüften

Als wichtigster Faktor zur Vorbeugung von Schimmel zählt das korrekte Heizen und Lüften der Wohnung. Je nach Raum und Nutzung des Raums sind verschiedene Idealtemperaturen vorhanden. In der Regel liegen diese zwischen 18 und 23 Grad Celsius. Ein kälteres Raumklima als 16 Grad Celsius sollte vermieden werden.

Regelmäßiges Querlüften ist zu empfehlen. Laut Gerichtsentscheidungen gilt das Lüften zwei bis dreimal am Tag als zumutbar, sowie das Stoßlüften nach dem Kochen oder Duschen (LG Hbg. 11.07.2000 Az. 316 S 227/99). Wenn der Mieter zu Hause ist, kann das Lüften bis zu viermal pro Tag verlangt werden (BGH 18.04.2007 Az. VIII ZR 182/06). Falls der Mieter seine Wohnung mit Pflanzen oder Aquarien ausstattet, die das Raumklima beeinflussen, muss er sein Lüftungsverhalten entsprechend anpassen.

Falls der Mieter seiner Sorgfaltspflicht nicht nachkommt und Schimmel in der Wohnung entsteht, ist er nicht berechtigt, die Miete zu mindern (BGH 11.07.2012 Az. VIII ZR 138/11). Allerdings kann der Mieter nicht verantwortlich gemacht werden, wenn Baumängel vorliegen, die ihn dazu zwingen, über das übliche Maß hinaus zu lüften (LG Hbg. 29.08.1997 Az. 311 S 88/96). Das Gleiche gilt für Schimmelbildung in einem innenliegenden Badezimmer ohne Fenster, da in diesem Fall der Vermieter für eine funktionierende Lüftungsanlage verantwortlich ist (LG Hbg. 29.08.1997 Az. 311 S 88/96).

Möbel und Einrichtung

Mieter haben das Recht, die gesamte Grundfläche für ihre Möblierung zu nutzen (LG Lü. 07.03.2014 Az. 1 S 106/13), allerdings sollten die Möbelstücke mit einem gewissen Abstand zur Wand aufgestellt werden. In der Regel genügt hier der sogenannte Scheuerleistenabstand (LG Bln. 14.06.1988 Az. 64 S 176/88), aber Vermieter müssen sicherstellen, dass sich hinter den Möbeln kein Tauwasser bilden kann. Die Räume müssen also so beschaffen sein, dass der Scheuerleistenabstand zur Belüftung der Möbelrückwände ausreicht.

In manchen Fällen, insbesondere bei Außenwänden, kann ein größerer Abstand notwendig sein. In diesem Fall muss eine Vereinbarung im Mietvertrag getroffen werden, die den Mieter zur Wahrung dieses Abstands verpflichtet. Andernfalls gilt der Scheuerleistenabstand als ausreichend (LG Mhm. 14.02.2007 Az. 4 S 62/06).

Wann ist der Vermieter in der Verantwortung?

Wenn Schimmelbildung aufgrund von Baumängeln oder Feuchtigkeitsschäden durch Rohrbrüche auftritt, liegt die Verantwortung bei Vermietern. Es ist auch die Pflicht von Vermietern, ihre Mieter über korrektes Heizen und Lüften zu informieren und gegebenenfalls ein Merkblatt als Anhang zum Mietvertrag bereitzustellen. Wenn die Anforderungen für das Heizen und Lüften aufgrund von Sanierungen geändert werden, muss der Vermieter seine Mieter darüber informieren und über die neuen Lüftungsregeln aufklären. Andernfalls kann der Mieter nicht für falsches Heizen und Lüften verantwortlich gemacht werden und hat möglicherweise Anspruch auf Mietminderung (LG Mü. I 08.03.2007 Az. 31 S 14459/06).

Wenn Vermieter nicht auf eine Mängelanzeige reagieren, haften sie auch dann für den Schimmel, wenn der Mieter ihn verursacht hat (KG Bln. 09.03.2006 Az. 22 W 33/05). In diesem Fall müssen Vermieter nicht nur die Kosten für die Beseitigung des Schimmels übernehmen, sondern auch eine Mietminderung akzeptieren.

Mietminderung immer Einzelfall

Das Ausmaß des Befalls ist maßgeblich für die Höhe der Mietminderung sowie die Gebrauchsbeeinträchtigung der Wohnung. Ebenfalls gilt es zu berücksichtigen, ob von dem Schimmel eine Gesundheitsgefahr ausgeht. In jedem Fall sollte man zu einem Sachverständigen greifen, dies wird auch gerichtlich empfohlen (BGH 27.02.1991 Az. XII ZR 47/90).

Die Höhe der Mietminderung ist jedoch immer Einzelfallabhängig. Folgende Urteile existieren und dienen als Orientierungshilfe:

+ Das Landgericht Berlin sieht eine Mietkürzung bis zu 15 % bei Schimmel im Schlafzimmer als gerechtfertigt an (LG Bln. 23.05.2014 Az. 65 S 524/13). 

+ Schimmel an den Silikonfugen aller Fenster rechtfertigt eine Mietminderung von bis zu 7 % (AG Kn. 21.07.2011 Az. 222 C 25/10). 

+ Schimmelbefall im Badezimmer kann eine Minderung von bis zu 10 % rechtfertigen (AG Schöneberg 10.04.2008 Az. 109 C 256/07)

+ Sind alle Außenwände einer Wohnung von Schimmel betroffen und können daher diese Wände nicht zum Aufstellen von Möbeln genutzt werden, darf die Miete um bis zu 20 % gekürzt werden (AG Köpenick 08.02.2001 Az. 17 C 475/00), bei Neubauten sogar um bis zu 75 % (LG Kn. 15.11.2000 Az. 9 S 25/00).

+ Sind mehrere Räume von Schimmel betroffen, ist eine Mietminderung von 20 bis 25 % möglich, je nach Ausmaß des Befalls (LG Bln. 26.11.2010 Az. 63 S 188/10 und LG Hbg. 17.09.2009 Az. 307 S 39/09). 

+ Im Kinderzimmer ist eine Mietminderung von bis zu 20 % erlaubt, wenn sich der Schimmel an drei Wänden bis zu einer Höhe von 30 cm befindet (LG BO 22.08.2003 Az. 10 S 52/02). 

+ Bei Schimmel im Keller sind ebenfalls bis zu 10 % Mietminderung möglich (AG Bergheim 12.04.2011 Az. 28 C 147/10). 

+ Ist die Küche von Schimmel betroffen und kann sie deswegen nicht mehr vollständig genutzt werden, darf Dein Mieter bis zu 15 % der Miete kürzen (LG Bln. 15.10.2010 Az. 65 S 136/10). 

Wenn die Beseitigung von Schimmel umfangreiche Sanierungsarbeiten erfordert, die zu einer Einschränkung der Nutzung einzelner Räume oder der gesamten Wohnung führen, kann eine Mietminderung von bis zu 80 % gerechtfertigt sein (AG Kn. 25.10.2011 Az. 224 C 100/11).

Sollte ein Mieter nachweisen können, dass der Schimmelbefall zu einer lebensgefährlichen Erkrankung geführt hat, kann sogar eine vollständige Mietminderung in Betracht gezogen werden. Hierbei spielt das Ausmaß des Schimmelbefalls und die Möglichkeit des Mieters, auf andere Räume innerhalb der Wohnung auszuweichen, eine Rolle (LG Bln. 20.01.2009 Az. 65 S 345/07 und LG Hbg. 31.01.2008 Az. 307 S 144/07).

Beweislast bei Schimmel

Wenn es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung aufgrund von Schimmelbildung in einer Mietwohnung kommt, muss der Mieter zunächst den genauen Ort und Ausmaß des Schimmelbefalls nachweisen. Anschließend müssen mögliche Baumängel ausgeschlossen werden und ermittelt werden, wer für die Schimmelbildung verantwortlich ist. Sowohl Vermieter als auch Mieter müssen belegen können, dass die Ursache nicht in ihrem Verantwortungsbereich liegt. Da dies oft schwierig ist, kann ein Gutachten eines Sachverständigen erforderlich sein, um den Streit beizulegen.

Um zukünftige Streitigkeiten zu vermeiden, legen Sie dieses Dokument dem Mietvertrag bei – Richtig Lüften

Damit es erst gar nicht zu Problemen zwischen Mietern und Vermietern aufgrund von Schimmelbildung kommt, ist es ratsam, präventiv zu handeln. Allerdings ist dies oft einfacher gesagt als getan. In diesem Video erhalten Sie jedoch nützliche Hinweise, um Schimmelbildung von vornherein zu verhindern.