Wir haben uns genauer damit beschäftigt, welche Option für Sie als Vermieter attraktiver ist: die Anpassung der Miete auf das ortsübliche Niveau durch Heranziehen der Vergleichsmiete oder der Abschluss des lang vergessenen Indexmietvertrags. Als Vermieter streben Sie nicht nur an, Ihre Immobilie zu vermieten, sondern auch von einer Wertsteigerung zu profitieren.
Wie funktioniert der Indexmietvertrag überhaupt?
Der Indexmietvertrag basiert auf der einfachen Idee, dass der Vermieter auf sein Recht verzichtet, die Miete regelmäßig an die Vergleichsmiete anzupassen. Stattdessen wird die Miete gemäß dem Verbraucherpreisindex erhöht, der die Lebenshaltungskosten wiedergibt und vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht wird. Es ist nicht möglich, beide Erhöhungsmethoden zu kombinieren, daher muss der Vermieter vor Abschluss des Mietvertrags eine Wahl treffen. Jährlich informiert der Vermieter den Mieter schriftlich über die Mietanpassung entsprechend dem Index, indem er den bisherigen Betrag, die Veränderung und den zukünftigen Betrag transparent auflistet. Ab dem übernächsten Monat nach Erhalt der Mitteilung muss der Mieter den neuen Betrag bezahlen.
Wann wird erhöht?
Gemäß einem Indexmietvertrag darf die Mietanpassung höchstens einmal alle zwölf Monate erfolgen. Zusätzlich wird oft im Vertrag festgelegt, dass eine Anpassung nicht zwingend jährlich erfolgen muss, sondern erst dann, wenn der Verbraucherpreisindex eine vorab festgelegte Schwelle überschreitet. Auf diese Weise wird eine Mieterhöhung vermieden, wenn sich der Verbraucherpreisindex nur minimal ändert.
Vorteile eines Indexmietvertrages
Ob ein Indexmietvertrag für Sie als Vermieter von Vorteil ist, hängt stark von der Entwicklung der Mietpreise in Ihrer Region ab. Wenn die Mieten stark steigen, können Sie durch eine Anpassung der Miete an das Vergleichsniveau höhere Einnahmen erzielen. Im Gegenzug kann ein Indexmietvertrag bei stagnierenden oder fallenden Mieten und gleichzeitig fortbestehender Inflation dazu beitragen, die Miete zu erhöhen, potenziell sogar über das ortsübliche Niveau hinaus.
Allerdings sollten Sie darauf achten, dass Sie die Miete nicht so stark anheben, dass es als Mietwucher gilt. Eine solche Erhöhung wäre unzulässig und könnte dazu führen, dass der Mieter auszieht und eine günstigere Wohnung sucht.
Für Ihre Mieter bietet ein Indexmietvertrag die Sicherheit, dass die Miete entsprechend der Inflation angepasst wird, ohne dass es zu überraschenden massiven Erhöhungen kommt. Dies kann dazu beitragen, dass diese Erhöhungen von Mietern besser akzeptiert werden, da sie vorhersehbar sind.
Im Vergleich zu einer Erhöhung auf das übliche Mietniveau, die mehr Widerstand seitens der Mieter hervorrufen kann, ist ein Indexmietvertrag einfacher durchzusetzen, da die Berechnung mittels Index eindeutig und unstrittig ist.
Nachteile eines Indexmietvertrages
Die Indexbindung der Miete ermöglicht es Mietern theoretisch, bei sinkenden Lebenshaltungskosten eine Mietminderung zu fordern. Obwohl dies unwahrscheinlich ist, da es selten vorkommt, sollten Vermieter dennoch diese Möglichkeit berücksichtigen, da sie gesetzlich erlaubt ist. Es ist jedoch zu beachten, dass bei einem Indexmietvertrag die Miete auch bei freiwilligen Modernisierungsmaßnahmen nicht zusätzlich erhöht werden darf. Im Gegensatz dazu wäre es bei einem nicht indexgebundenen Mietvertrag möglich, die Miete entsprechend der Modernisierung anzupassen. Dieser Aspekt ist besonders heikel.
Mietpreisbremse & Berechnung
Manche Vermieter nutzen Indexmietverträge, um trotz der Mietpreisbremse die Miete weiter anpassen zu können. Dabei wird zu Beginn des Vertrags eine Anfangsmiete festgelegt, die den Vorschriften der Mietpreisbremse entspricht. Im Laufe des Mietverhältnisses erhöht sich die Miete dann entsprechend des Verbraucherpreisindexes (VPI), der monatlich vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht wird.
Die Berechnung der prozentualen Indexsteigerung erfolgt mit folgender Formel:
Neuer Index geteilt durch alten Index × 100 – 100 = prozentuale Indexsteigerung
Das sagt BG Immovation zum Indexmietvertrag
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Indexmietverträge für Vermieter nur dann von Nachteil sind, wenn die Lebenshaltungskosten sinken oder die ortsüblichen Mieten so stark steigen, dass ohne Indexmietvertrag deutliche Mietsteigerungen durchgeführt werden könnten. In Fällen, in denen umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen absehbar sind und eine deutliche Mietsteigerung erlaubt ist, sollte ebenfalls kein Indexmietvertrag abgeschlossen werden. Es ist jedoch zu beachten, dass Indexmietverträge für beide Seiten bessere Planbarkeit bieten und somit eine sinnvolle Alternative zum klassischen Mietvertrag darstellen. Insgesamt hängt die Eignung von Indexmietverträgen für Ihre Objekte von verschiedenen Faktoren ab, weshalb wir, BG Immovation, Ihnen gerne eine individuelle Beratung und konkrete Antworten auf Ihre Fragen zum Thema Indexmietvertrag anbieten –> mehr Informationen.