Ein auf den ersten Blick attraktives Modell – einen Teil der Immobilie verkaufen und dennoch weiterhin dort wohnen können – mit einer attraktiven Summe Geld auf einen Schlag. Doch solche Teilverkaufs-Modelle haben Ihre Tücken, warnt die BaFin in Frankfurt.
Die BaFin, die deutsche Finanzaufsicht, warnt vor Teilverkauf-Modellen von Immobilien, die oft älteren Menschen finanzielle Freiheit versprechen. Diese Teilverkaufsangebote werden als schnelle, unkomplizierte und lebenslang sichere Lösung angepriesen, doch tatsächlich halten sie oft nicht, was die Werbung verspricht, so die BaFin.
Der Teilverkauf kurz erklärt
Beim Teilverkauf verkaufen Eigentümer bis zu 50 Prozent ihrer Immobilie an ein Unternehmen und bevollmächtigen dieses, die Immobilie später – spätestens im Todesfall – zu veräußern. Bis zum Gesamtverkauf können die bisherigen Eigentümer die Immobilie weiter bewohnen oder vermieten, dafür wird ein besonderes Nutzungsrecht, in der Regel ein Nießbrauch, eingeräumt. Für die Nutzung müssen sie ein monatliches Nutzungsentgelt zahlen.
Die späte Erkenntnis
Die BaFin zeigt, dass viele Nachteile sich erst später zeigen, zum Beispiel wenn das Haus oder die Wohnung tatsächlich insgesamt an einen Dritten verkauft wird. Der Teilverkauf ist selten die beste Lösung, da er riskant und teuer werden kann. Verbraucher sollten den allgegenwärtigen Werbeversprechen für Immobilien-Teilverkäufe nicht blind vertrauen.
Deutsche Anbieter werben mit Teilverkauf-Modellen. Mit dem eingenommenen Geld könnten sich Eigentümer lang gehegte Wünsche wie große Reisen, ein Wohnmobil oder den seniorengerechten Umbau des Hauses leisten, behalten aber die Kontrolle über ihre Immobilie bis hin zum Rückkauf.
Die Verträge der Modelle sind sehr komplex und schwer zu durchdringen.
Zuerst verheißungsvoll, später unvorhersehbare Kosten
Die BaFin gibt an, dass es bei den Modellen eine ganze Reihe von Tücken gibt. Ein hoher Teilkaufpreis klingt verlockend, aber das monatliche Nutzungsentgelt sowie der Mindesterlös und sämtliche Gebühren beim Gesamtverkauf bemessen sich daran. Nach einem Teilverkauf fallen die laufenden Kosten einer Immobilie weiter an. Auch bekommt die Teilkauf-Firma beim Teilverkauf oder Rückkauf immer mindestens den Teilkaufpreis „plus X“ für ihren Immobilienteil, selbst wenn die Immobilie nicht im Wert gestiegen ist.
Die BaFin warnt auch vor einem hohen und „teilweise unkalkulierbaren“ monatlichen Nutzungsentgelt. Ein Nutzungsentgelt von beispielsweise fünf Prozent des Teilkaufpreises pro Jahr wird den eingenommenen Teilkaufpreis in zwanzig Jahren aufzehren. Die Gebühr für einen bestimmten Zeitraum, etwa zehn Jahre, ist gewöhnlich festgeschrieben – je länger, desto höher. Danach kann es eine Erhöhung geben. Wer das monatliche Nutzungsentgelt nicht mehr zahlen kann, dem droht der Hausverkauf.
Es gibt unterschiedliche Standards bei der Immobilienbewertung, und es ist oft unklar, wer die Kosten für Sanierungen von Dach, Fenstern oder Heizung tragen muss. Viele aktuelle Verträge lassen die Eigentümer auf diesen Kosten sitzen, während der neue Miteigentümer von der Wertsteigerung profitiert.
Es wird mehr Transparenz vom Gesetzgeber gefordert und es wird vorgeschlagen, ein verpflichtendes Beratungsprotokoll zu führen, das klar angibt, wer und in welchem Umfang Renovierungskosten übernehmen muss, ähnlich wie bei Bankgeschäften. Da es sich meist um ältere Menschen handelt, sollte ein altersgerechter Umbau frühzeitig in Betracht gezogen werden. Nur durch einheitliche Beratungsprotokolle können Angebote verglichen und wichtige Verträge unterzeichnet werden.